万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗(bèi)执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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